Cas pratique : vente d’une maison classée F à Bourgoin-Jallieu
Vous êtes propriétaire d’une maison individuelle des années 1970 située dans le quartier de la gare à Bourgoin-Jallieu. Le DPE réalisé en 2022 affiche une classe F. Vous souhaitez mettre le bien en vente au printemps 2026. Depuis le 1ᵉʳ avril 2023, la loi impose un audit énergétique réglementaire pour toute maison individuelle ou immeuble en monopropriété classé F ou G lors de la mise en vente. Ce diagnostic va au-delà du simple DPE : il propose un scénario de travaux chiffré pour améliorer la performance énergétique du logement. CuraDiag intervient sur ce type de mission à Bourgoin-Jallieu et dans l’ensemble du Nord-Isère.
Pourquoi l’audit énergétique est obligatoire pour ce bien
L’audit énergétique réglementaire est exigé depuis le 1ᵉʳ avril 2023 pour les logements classés F ou G mis en vente. Pour les classes D et E, l’obligation entre en vigueur au 1ᵉʳ janvier 2025 et au 1ᵉʳ janvier 2034 respectivement. Dans votre cas, le bien étant classé F, l’audit doit être joint à la promesse de vente ou à l’acte authentique. Sans ce document, le compromis peut être annulé ou le vendeur exposé à un contentieux. L’audit n’est pas un simple DPE : il intègre une visite détaillée du bâti, une analyse des ponts thermiques, des systèmes de chauffage et de ventilation, et propose un parcours de travaux cohérent avec le bâti. CuraDiag réalise le DPE à Grenoble et dans les communes alentour, et l’audit énergétique est systématiquement associé à ce diagnostic préalable.
Les étapes de l’audit énergétique : de la visite au rapport final
L’audit énergétique se déroule en plusieurs phases. La première est une visite sur site d’environ deux heures, durant laquelle le diagnostiqueur inspecte l’enveloppe du bâtiment (murs, toiture, planchers, menuiseries), les équipements de chauffage, d’eau chaude sanitaire, de ventilation et les éventuelles sources d’énergie renouvelable. Il prend des mesures, des photos et relève les caractéristiques constructives. Ensuite, il réalise une modélisation thermique du logement à l’aide d’un logiciel agréé, qui permet de simuler la consommation avant et après travaux. Le rapport final comprend : un état des lieux énergétique, deux scénarios de travaux (au moins un permettant d’atteindre la classe B), un chiffrage détaillé des travaux, les aides financières mobilisables (MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ) et un calendrier prévisionnel. Ce document est valable cinq ans. Pour un bien situé à Bourgoin-Jallieu, CuraDiag intègre les spécificités climatiques du Nord-Isère (hivers froids, étés parfois chauds) dans les simulations.
Contenu du rapport : ce que vous devez absolument vérifier
Le rapport d’audit énergétique réglementaire doit respecter un contenu précis défini par l’arrêté du 4 mai 2022. Vous devez y trouver : les caractéristiques du logement (surface, année de construction, orientation), les données climatiques de la zone (température moyenne, zone climatique H1c pour Bourgoin-Jallieu), les résultats du DPE en vigueur, une description détaillée de l’enveloppe et des systèmes, les deux scénarios de travaux (dont un permettant d’atteindre la classe B), le coût estimé des travaux en euros TTC, les économies d’énergie attendues en kWh/m²/an et en euros, le temps de retour sur investissement, et les aides mobilisables. Le diagnostic doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié, indépendant du vendeur et de tout artisan. CuraDiag respecte ce cadre réglementaire et fournit un rapport clair, exploitable par un notaire et par l’acheteur. Si vous avez besoin d’un diagnostic amiante à Grenoble ou d’un CREP plomb à Grenoble, ces diagnostics peuvent être réalisés en même temps que l’audit.
Lien avec le DPE et autres diagnostics obligatoires pour la vente
L’audit énergétique ne remplace pas le DPE. Les deux documents sont distincts : le DPE classe le logement et est obligatoire pour toute vente, tandis que l’audit est exigé uniquement pour les logements classés F ou G (et bientôt D/E). Le DPE doit être réalisé dans les mêmes conditions que l’audit (visite, logiciel 3CL). Pour une vente à Bourgoin-Jallieu, le dossier de diagnostic technique (DDT) doit également inclure : le diagnostic amiante (pour les permis de construire antérieurs à juillet 1997), le constat de risque d’exposition au plomb (CREP, pour les logements construits avant 1949), le diagnostic gaz (si l’installation a plus de 15 ans), le diagnostic électricité (si l’installation a plus de 15 ans), et l’état des risques et pollutions (ERP). CuraDiag peut regrouper l’ensemble de ces diagnostics lors d’une même visite, ce qui simplifie la gestion pour le vendeur. Pour un audit à Bourgoin-Jallieu, nous intervenons également sur les diagnostics à Vienne et les communes voisines.
Que faire si l’audit révèle des travaux coûteux ?
Il est fréquent que l’audit énergétique propose des scénarios de travaux dont le montant peut sembler élevé, notamment pour une maison des années 1970. Par exemple, l’isolation des murs par l’extérieur, le remplacement des menuiseries ou le changement de chaudière peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros. Le vendeur n’est pas obligé de réaliser les travaux avant la vente. L’audit a une valeur informative pour l’acheteur, qui peut ainsi connaître le potentiel d’amélioration et les aides disponibles. En revanche, le vendeur doit fournir l’audit dès la promesse de vente. Si l’acheteur se rétracte après avoir pris connaissance du document, il peut le faire dans les délais légaux (délai de rétractation de 10 jours pour un particulier). Pour éviter les mauvaises surprises, il est conseillé de faire réaliser l’audit en amont de la mise en vente, afin d’anticiper d’éventuelles négociations sur le prix. CuraDiag accompagne les vendeurs dans cette démarche en expliquant les résultats et en répondant aux questions des notaires.